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25 de Junho de 2021

Contrato de Locação Built-to-Suit (construído para servir): vale a pena?

Ana Carolina Carvalho, Advogado
Publicado por Ana Carolina Carvalho
ano passado

Em 2012, o Brasil acrescentou (legalmente) uma nova forma de locação comercial, especialmente para empresas de médio e pequeno porte, que precisam de estruturas específicas para exercer a sua atividade.

É o contrato de locação conhecido como Built-to-Suit, no qual o imóvel é adequado à necessidade do locatário, seja por meio de reforma ou construção em imóvel já próprio, ou ainda pela aquisição, pelo locador, de imóvel para servir especificamente à locação em questão.

O contrato conhecido como Built-to-Suit geralmente tem um prazo de vigência longo, exatamente para que compense ao locador as alterações feitas para que o imóvel fique adequado à necessidade do locatário.

Por exemplo, uma academia para se instalar precisa de banheiros, salas de aula com um mínimo de isolamento acústico, piso diferenciado, maior ventilação, instalação de condicionadores de ar, entre outros itens indispensáveis à sua atividade e, digamos que exista um imóvel que é apenas um galpão, com um tamanho adequado à necessidade da academia.

O locador e o locatário ajustam, então, celebração de um contrato no qual o locador se compromete a fazer as divisões para as salas de aula, colocar mais ventilação, instalações de banheiro e ar condicionado, entre outro, com a contraprestação de um contrato de locação de 10 anos, cujo pagamento mensal englobará o valor da locação + ressarcimento das despesas da obra.

Um ponto bastante característico e que reforça a diferença do Built-to-Suit para as demais locações, é que se permite estipular, a título de multa, o valor total que o locador receberia até o final de vigência do contrato em caso de rescisão antecipada pelo locatário.

O contrato de Built-to-Suit é vantajoso para ambas as partes envolvidas, quando existem necessidades específicas de instalação.

Vantagens para o Locador:

  • Contrato de longo prazo (entre 10 e 20 anos), com recebimento integral do valor ajustado, ainda que o imóvel seja desocupado;
  • Valor mensal que engloba o aluguel + investimento no imóvel;
  • Valor do aluguel garantido, sem revisão, desde que previsto contratualmente e até que o contrato passe a viger por tempo indeterminado.

Vantagens para o Locatário:

  • Garantia de Tempo Mínimo de Contrato (o locador não pode reaver o imóvel antes do termino do prazo ajustado);
  • Economia financeira para desenvolvimento do negócio, sem se preocupar com a reforma do imóvel;
  • Imóvel adequado ao negócio.

Finalmente, apesar de muito vantajoso, o contrato de built-to-suit apresenta os riscos normais de toda a contratação comercial, mas também envolve alguns riscos que devem ser considerados na sua celebração, como por exemplo, o alto valor com que o locatário se compromete, mesmo que deixe de utilizar o imóvel e a dificuldade de locação do imóvel após o término do contrato, considerando as reformas e adequações realizadas.

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Importante: este artigo é informativo e não tem a pretensão de esgotar o tema.

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29 Comentários

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Aqui no Brasil já é bem conhecido o contrato "built to suit" e também um tipo aparentado chamado "sale and lease back", este referente a uma propriedade já ocupada por um proprietário que o vende para levantar caixa e permanece no imóvel como locatário. Em ambos os casos são celebrados contratos de longo prazo, com multas elevadas se ocorrer a rescisão antes do prazo pactuado. Estes dois tipos de contrato de locação são muito usados por Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) para galpões logísticos e instalações industriais ou rurais. continuar lendo

“Built-to-Suit”, "sale and lease back", “Terms and Conditions”, “PayDay”, my God! É mesmo muita síndrome de cachorro vira latas ficar copiando expressões da gringa para celebração de contratos aqui! Será que acham que fica mais chique, mais importante? Quanta falta de imaginação! Se fosse Latin a gente até entenderia, mas deixar de usar uma linguagem tão rica e bonita como o nosso português para usar o inglês é pra acabar com os queijos de Minas e com os pequis de Goiás! It’s not mole não! Don’t have condição! I wanna to go back pra Bahia! continuar lendo

Bastante didático o artigo, Parabéns!!! continuar lendo

Muito bom o artigo! Parabéns!
Uma dúvida, os contratos em que o locatário realiza as mencionadas obras e/ou construção pré-acordada (s) entre as partes também se caracterizam como "Built-to-Suit"? A mesma lógica, inversamente proporcional. continuar lendo

Ola João.

Obrigada pelo interesse no tema.

Em relação às obras realizadas pelo locatário não se aplica a mesma lógica, na realidade, elas serão regidas pelas disposições contratuais que tratarem de benfeitorias e acessões. continuar lendo

Bem didático a explanação do tema. continuar lendo